Синдром отмены: при каких условиях застройщики снизят цены на квартиры

Первого июля перестала действовать самая массовая программа льготной ипотеки «Господдержка 2020», позволяющая приобретать жилье в новостройках в кредит под 8%. Также меняются условия льготной семейной ипотеки, дающей возможность семьям с детьми приобретать жилье под 6%. Ее новая конфигурация до сих пор полностью не определена: известно лишь, что наиболее благоприятными будут условия для покупки жилья в малых городах.

Именно льготные ипотечные программы называли главной причиной высокого спроса на новостройки и роста цен на них в 2020-2024 годах. Многие участники рынка уже поторопились заявить, что хотя стимулирование спроса в прежнем виде действовать перестанет, покупателям не стоит ждать снижения цен на новостройки.

Впрочем совсем исключать такого развития событий нельзя. Forbes разобрался, что должно произойти, чтобы застройщики оказались вынуждены снизить цены и вожделенные квадратные метры стали более доступными.

Девелоперам придется поменять прайсы в случае долгого и глубокого падения спроса — этот сценарий большинство собеседников Forbes называли чаще всего.

Многие покупатели уже настроились на то, что новостройки подешевеют. «На текущий момент ситуация на рынке жилья действительно накалена. Многие застройщики столкнулись с нарастающим давлением покупателей, ожидающих снижения цен», — обращает внимание коммерческий директор ГК «Альфастройинвест» Юрий Балабанов. Некоторые на это поддались. «В нашем регионе многие застройщики уже в настоящий момент дают скидки до 10%», — говорит генеральный директор ГК «Жилой квартал» (Башкортостан) Евгений Вечков.

Большинство застройщиков пока говорят: рано. Из их комментариев следует, что спрос должен упасть сильно и оставаться на минимальных значениях достаточно долго, только это сподвигнет их оправдать надежды покупателей.

«Застройщики пойдут на снижение цен только в особой ситуации, например, при ощутимом и долгосрочном падении спроса, — полагает основатель группы «Родина» Владимир Щекин. — Например, если спрос снизится, условно, на 25-30% и останется в таком состоянии в течение года. Но такое развитие событий маловероятно».

«Застройщики всегда ориентируются на регуляторные меры поддержки, и если на рынке недвижимости произойдет падение спроса без реакции со стороны правительства или банков, это станет сигналом для снижения цен», — добавляет заместитель директора по маркетингу группы компаний «Монолит» Михаил Баденко.

«В нынешних условиях снижение цен возможно только при глубоком (на 30-50% от обычного уровня активности дольщиков) и долгосрочном (от четырех-шести месяцев и дольше) снижении спроса», — резюмирует управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.

Все собеседники Forbes указали, что снижение цен на новостройки находится в зависимости не только самих застройщиков, но и от банков, финансирующих строительство. О том, как строятся отношения кредитных организаций и девелоперов жилья, ранее писал Forbes.

«Цены могут снизиться только в том случае, если получат возможность коллегиально договориться основные, системообразующие участники отрасли — девелоперы, банки, производители стройматериалов и, конечно же, государство», — считает заместитель генерального директора по коммерческим вопросам и связям с общественностью ГК «Садовое кольцо» Илья Колунов.

«Застройщики могут пойти на снижение цен, если банки начнут испытывать дефицит средств для проектного финансирования, и для них станет критично важным наполнение счетов эскроу, — полагает руководитель портала ЕРЗ. РФ Кирилл Холопик. — В этом случае банки могут повысить мотивацию застройщиков к наполнению счетов эскроу». Чтобы счета наполнялись, продажи должны расти.

«Снижению цен могут способствовать снижение ставки по проектному финансированию и пересмотр банками финансовых моделей застройщиков, — говорит директор по развитию Est-a-Tet Роман Родионцев. — Это позволит застройщику для увеличения темпов продаж скорректировать, то есть снизить, цена квадратного метра».

«Сперва застройщики вместе с банками-партнерами будут пытаться стимулировать спрос с помощью субсидированной ипотеки, «зашитой» в цена метра, но этот ресурс небезграничен, да и ЦБ очень не любит такие «схематозы» и будет с ними бороться, — прогнозирует руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN. RU» Олег Репченко. — Поэтому цены, особенно в новых проектах, все-таки придется снижать, чтобы наполнить эскроу и уменьшить ставку по проектному финансированию».

«Возможна ли ситуация, при которой застройщики могли бы маневрировать и снижать цену в соответствии с рынком? — задается вопросом исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский. — Да, вполне возможна, но при ином способе финансирования строительства. Мировая практика показывает, что метод проектного финансирования далеко не единственный».

Снизить цены застройщики могут и в том случае, если на этот счет будет прямое распоряжение властей, говорят собеседники Forbes.

«Прямое вмешательство правительства, например, принятие законопроекта о максимальной прибыли застройщика, также может вынудить застройщиков снизить цены на жилье», — считает Балабанов из «Альфастройинвеста». «Повлиять на решение о снижении цен может прямое государственное регулирование, то есть законопроекты, ограничивающие максимальную прибыль застройщиков, или устанавливающие предельные цены на жилье», — добавляет Щекин из «Родины». Разговоры о такой возможности начались после появления законопроекта о предельной норме прибыли застройщиков, о котором рассказала депутат Госдумы Светлана Разворотнева.

«Законодательное ограничение цене жилья нуждается в тщательном рассмотрении с точки зрения последствий для компаний и в целом отрасли, поскольку это уже выходит за рамки рыночной экономики», — предупреждает коммерческий директор «ОМ Девелопмент» Анна Соколова.

«Цены будут снижены лишь тогда, когда архитектура будет проще, дворы — меньше, отделка — хуже, а дома — выше и шире, — перечисляет директор по маркетингу и продажам «Гринвуд девелопмент» Артур Дубровский. — Произойдет ли это в связи с волевым решением правительства на формирование предельных цен, или в связи с запросом покупателей на более дешевое жилье — покажет время». По предположению Дубровского, цены на новостройки изначально росли именно потому, что возводимое жилье становилось все более сложным с точки зрения архитектуры, отделки и благоустройства.

«Льготные ипотечные программы никогда не были привязаны к цене квадратного метра в приобретаемом жилье, — напоминает директор по продажам компании «Этажи» Сергей Зайцев. — Поэтому один из вариантов — это стимулирующие льготные кредиты для покупки недвижимости с привязкой к цене квадратного метра (то есть чем дешевле квартира, тем ниже ставка. — Forbes). Понятно, что это может сказаться на качестве возводимого жилья и инфраструктуры, но появится выбор: строить дорого и продавать по малодоступной ипотеке, или строить дешевле и продавать с доступной ипотекой».

«Полноценное снижение цен означает полное отчаяние и желание девелоперов просто закончить проект и завершить работу, — уверена сооснователь сервиса «Девелоперы. рф» Наталья Тимохина. — В такое настроение их может привести введение жестких государственных требований к классности, а также нормативов цене квадратного метра, который будет определяться по регионам».

Застройщики традиционно уповают на господдержку, но если прежде речь шла о продлении разного рода льготных ипотечных программ, то теперь речь заходит о субсидировании непосредственно девелоперской деятельности. Если субсидии предоставят, возможно, снижение цен, рассуждают некоторые собеседники Forbes.

«На мой взгляд, снижение цене на первичном рынке возможно в случае, если застройщики получат определенные преференции от государства, например, земельные участки и кредиты на льготных условиях, упрощенное подключение к энергоресурсам, налоговые льготы или снижение объема обязательств в части строительства социальной инфраструктуры», — надеется на лучшее президент GloraX Дмитрий Кашинский.

«Фактор, который мог бы способствовать снижению цен на квадратный метр — это фиксация цене строительных материалов, — предлагает свой вариант директор по развитию Est-a-Tet Роман Родионцев. — А вот ограничение и сдерживание цен со стороны регулятора мне не представляются реалистичными».

Примерно треть опрошенных экспертов считают, что жилье, и в частности новостройки в России могут подешеветь в случае наступления глобального кризиса, сопоставимого по масштабам с рецессией 2008 года. Речь идет о каком-то негативном событии мирового масштаба.

«Резкое снижение цен маловероятно, причинами могут стать какие-то крайне неожиданные внешние факторы, внезапные события мировой экономики», — считает основатель «БЕСТ-Новострой» и bnMAP. pro Ирина Доброхотова.

«Еще один кризис масштаба 2008 года, действительно, снова может обвалить цены на всех рынках, но его повторение в настоящий момент — крайне маловероятный вариант, «черный лебедь», — соглашается директор по взаимодействию с инвесторами ГК «А101» Анатолий Клинков.

«Если пофантазировать о возможных сценариях снижения цен, то не исключена ситуация 2008-2009 годов, когда застройщик вывел в Марфино целый микрорайон по цене раза в два ниже рынка, собрал весь спрос и практически дал рынку новый импульс», — вспоминает Репченко из IRN. RU. Эту историю девелопера «Ведис Групп» и его основателя Сергея Бобкова подробно описывал на своих страницах Forbes.

Мария Неретина

Редакция Forbes

Источник: www.forbes.ru/biznes/515818-sindrom-otmeny-pri-kakih-usloviah-zastrojsiki-snizat-ceny-na-kvartiry